Die Vereinbarung von qualifizierten Makler-Alleinaufträgen in Form von Formularverträgen stößt an ihre Grenzen.

Hinzuziehungsklauseln und Verweisungsklauseln müssen, um rechtswirksam zu sein, individuell ausgehandelt werden. Daran entzündete sich eine Diskussion, ob nicht auf einer anderen Rechtsebene ein Vertrag konzipiert werden sollte, dessen gesetzliches Leitbild nicht die veralteten §§ 652- 654 BGB sind. Es bot sich ein Vertrag der entgeltlichen Geschäftsbesorgung auf der Grundlage des Dienstvertragsrechts an. Gegenstand des neuen Vertrages ist die Betreuung des Immobilienverkäufers mit dem Ziel, in seinem Namen und auf seine Rechnung alle Leistungen zu erbringen, die zu einem Kaufvertragsabschluss führen. Im Gegensatz zum Makler, der zwischen den Parteien vermittelt und quasi Dritter im Bunde ist, ist der Verkaufsbetreuer reiner Interessenvertreter wie etwa ein Anwalt, der die Interessen seines Mandanten vertritt. Der Verkaufsbetreuungsvertrag entspricht etwa dem Vertrag, den man mit einem wirtschaftlichen Baubetreuer schließt, wenn ein Bauherr ein Bauvorhaben vorbereiten und durchführen will. Allerding kann beim Verkaufsbetreuungsvertrag keine Wertgebühr sondern nur ein Stundenhonorar vereinbart werden, weshalb der Verkaufsbetreuer die von ihm erbrachten Leistungen genau dokumentieren muss.

Immobilienmakler sollen mit dem Verkaufsbetreuungsvertrag neben der Möglichkeit, Makler-Alleinaufträge zu akquirieren, für besondere Fälle anstelle von Alleinaufträgen auch Verkaufsbetreuungsverträge abschließen können. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn aus Gründen, die im Objekt liegen, umfangreiche Recherchen und Analysen erforderlich sind, die ein Makler wegen der Erfolgsbezogenheit seiner Tätigkeit so kaum leisten kann. Außerdem kann man einem solchen Vertragsverhältnis dann den Vorzug geben, wenn die Marktverhältnisse unklar sind (Schwierigkeiten bei der Vermarktung).

Die wesentlichen Unterschiede zum Makler-Alleinauftrag sind neben der neuen Rechtsgrundlage die Fixierung eines detaillierten Leistungsstandards, die Erweiterungsmöglichkeit dieses Leistungskatalogs im Rahmen besonderer Dienstleistungen, die Tatsache, dass das Vertragsverhältnis nicht vorweg zeitlich befristet ist, andererseits jedoch von Seiten des Aufraggebers problemlos gelöst werden kann, sowie die Pflicht zur Beratung, wenn ein Beratungsbedarf unterstellt werden muss.

Wichtig erscheint in diesem Zusammenhang, dass die Verkaufsbetreuereigenschaft gegenüber dem möglichen Auftraggeber eindeutig zu Ausdruck gebracht wird. In der Website und auf dem Briefbogen sollte sie neben den Maklerleistungen, Hausverwalterleistungen usw. als neuer eigenständiger Leistungsbereich gesondert aufgenommen werden.

Der Verkäufer bleibt auch beim Verkaufsbetreuungsvertrag in seiner Entscheidung frei, ob er am Ende tatsächlich sein Objekt verkaufen soll oder nicht.

Verkaufsbetreuung [english: sales support]

Verkaufsbetreuung ist eine Dienstleistung, die alternativ zu einer Maklertätigkeit zur Förderung des Verkaufs einer Immobilie angeboten werden kann. Der Unterschied zur Maklertätigkeit besteht im Wesentlichen darin, dass der Verkaufsbetreuer für seine Dienstleistung und nicht für den Verkaufserfolg vergütet wird.

Der Leistungskatalog des Verkaufsbetreuers ist Gegenstand des Betreuungsvertrages. Er dürfte auch die Leistungen umfassen, die ein guter Makler im Falle seiner Beauftragung erbringen würde, um zum Erfolg zu gelangen.

Der Leistungskatalog umfasst im Wesentlichen:

• Objektanalyse
• Preisberatung / Objektbewertung
• Erstellung eines Werbekonzepts und eines Exposés,
• Durchführung der geplanten Werbemaßnahmen,
  Interessentenbegleitung bei Besichtigungen,
• Beschaffung und Zurverfügungstellung von Beleihungsunterlagen,
• Beschaffung der Finanzierung
• Verhandlungsführung
• Vorbereitung der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.
• Nachbetreuung bei Erfüllung der Kaufvertragsverpflichtungen (z.B. Umzugsservice usw.)

Das Dienstleistungshonorar wird analog zum Honorar des Baubetreuers als vom Hundertsatz des Geschäftswertes (Wert des Kaufgegenstandes) berechnet. Da der Verkaufsbetreuer keinem „Nichterfolgsrisiko" ausgesetzt ist, liegt das Betreuungshonorar unterm dem eines Maklers, wenn von Sonderleistungen abgesehen wird.

Verkaufsbetreuung ist in Deutschland noch nicht weit verbreitet. Hier überwiegt die erfolgsorientierte Maklertätigkeit. Auch wenn der Verkaufsbetreuer kein Erfolgshonorar verlangt, bedarf er, wie ein Makler, einer Erlaubnis nach § 34 c GewO, es sei denn, er klammert die Erbringung von Vermittlungs- und Nachweisleistungen aus seinem Leistungskatalog aus.

Alleinauftrag [english: sole agency; sole right to sell (or rent); exclusive listing]

Der Alleinauftrag, auch Makler-Alleinauftrag oder Exklusivauftrag genannt, ist eine besondere Art des Maklervertrages. Er ist nicht im BGB geregelt. Der Alleinauftrag verleiht dem Makler eine besondere Vertrauensposition gegenüber dem Auftraggeber. Entgegen dem gesetzlichen Recht wird der Makler durch den Alleinauftrag verpflichtet, zur Erreichung des Auftragszwecks tätig zu werden. Eine Verkaufsverpflichtung des Auftraggebers ist mit dem Alleinauftrag jedoch nicht verbunden. Unterschieden wird zwischen dem einfachen und qualifizierten Alleinauftrag.

• Einfacher Alleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag genießt der Makler während der Auftragsdauer Konkurrenzschutz. Kein anderer Makler darf während der Auftragslaufzeit für den Auftraggeber tätig werden. Solche Verpflichtungen können im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, also auf Vertragsformularen, vereinbart werden.

• Qualifizierter Alleinauftrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Auftraggeber darüber hinaus verpflichtet, Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen und den Makler zu Verhandlungen mit solchen Interessenten hinzuzuziehen.